Le crédit-bail immobilier (CBI) : une solution de financement pour les murs professionnels

 Acquérir ou faire construire des locaux professionnels via un « crédit classique » peut s’avérer complexe lorsque l’entreprise ne dispose pas d’une trésorerie suffisante pour constituer (et immobiliser) les apports, inévitables dans la procédure.

Le crédit-bail immobilier (CBI) est alors une option qui, outre le fait de pouvoir limiter sensiblement la part exigible d’autofinancement, revêt d’autres types d’avantages tels que ceux repris ci-après. De fait, deux tiers des financements de murs d’entreprises sont réalisés aujourd’hui par ce biais.

Dans le principe, une société de crédit-bail (crédit-bailleur) acquiert pour le compte du futur occupant (ou d’une SCI le représentant) le bien immobilier cible ou le terrain sur lequel sera érigée une construction (avec prise en charge du coût de celle-ci). Le crédit-bailleur louera à l’entreprise (ou à la SCI), qualifiée de « crédit preneur », l’immeuble sur une durée généralement établie entre 12 et 15 ans. A la fin du contrat, le locataire pourra devenir propriétaire moyennant le versement d’une somme symbolique (valeur de rachat), communément établie à 1 €, mais qui peut également représenter le prix du foncier. Cette approche est à privilégier (Cf. déductibilité fiscale des loyers et droits de mutation).

Les atouts du crédit-bail immobilier :

  • Rappel : une économie de trésorerie. Le crédit-preneur n’a pas à réaliser d’apport (ou peu).
  • Un niveau de garantie moindre que pour un crédit classique (le propriétaire est le crédit-bailleur).
  • La possibilité d’un contrat de crédit-bail établi « sur mesure » (par exemple avec progressivité des loyers, paliers, franchise en capital, saisonnalité…).
  • Une fiscalité attractive: les loyers sont intégralement déductibles du résultat imposable dans la limite des montants inhérents aux constructions (prix du foncier exclu), sur 12 à 15 ans – en regard d’un amortissement sur 20 ans si crédit classique.
  • La sous-location est autorisée (si le crédit preneur est une SCI).
  • Une levée d’option anticipée est possible (rachat avant le terme du contrat) à partir de la 7ième année.
  • Des subventions peuvent être intégrées dans le contrat avec pour impact une diminution des loyers, sachant que celles-ci ne sont souvent accordées qu’en cas de crédit-bail.
  • La valeur de rachat de fin de contrat peut être majorée de façon à pouvoir équilibrer financièrement l’opération entre loyers perçus et loyers à payer au crédit-bailleur.

Impact fiscal au terme du contrat de crédit-bail :

Contre paiement de la valeur de rachat, le crédit preneur intègre l’immeuble dans les immobilisations de son bilan.

  • Dans le cadre d’une valeur de rachat de 1€, les derniers loyers ne sont pas déductibles fiscalement:ils correspondent à la fraction des loyers concernant le prix du terrain lequel, par principe, ne s’amortit pas comptablement, d’où l’intérêt d’avoir une VR équivalente au prix du foncier.
  • Réintégration du « suramortissement »dans les résultats du crédit-preneur : différence entre « l’amortissement » effectué dans le cadre du CBI (plus rapide) et celui qui aurait été pratiqué en cas de crédit classique. Pour exemple, si CBI sur 15 ans la réintégration sera égale à 5/ 20ième. A noter que ce résultat peut lui-même être amorti sur la durée d’utilisation des locaux restant à courir. Par exemple, si durée CBI de 15 ans, amortissement sur 5 ans.
  • Paiement de droits de mutation calculés non pas sur la valeur vénale du bien mais sur la valeur de rachat du CBI (sauf si VR de 1 €). Le montant est alors négligeable.

Pour conclure, le crédit-bail immobilier est une solution de financement appréciable qui dans bien des cas facilite l’accès à la propriété, tout en revêtant des spécificités avantageuses. La démarche nécessite d’être accompagnée par un expert en financement pour tirer profit de toutes ses subtilités.

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